공매아재 블로그 8개 핵심 학습관

공매의 전체 지도를 보고 싶다면 아래 8개 허브 중 현재 필요한 주제부터 선택하면 됩니다. 처음이라면 ① 공매 입문 → ② 온비드·입찰 → ③ 권리분석 순서로 보고, 이후 압류·신탁·파산공매 중 관심 분야로 이동하는 흐름이 가장 자연스럽습니다.

1. 공매 입문·소액 시작 – 공매 종류 완전정리
2. 온비드·가격·입찰 실전 – 온비드 공매 시작하는 법
3. 권리분석 실전 – 기준권리 6+1
4. 압류공매 실무 – 압류공매란
5. 신탁공매 실무 – 신탁공매란
6. 파산공매 실무 – 파산공매란
7. 동산·자동차·임대공매 – 동산공매란
8. 공매전문가·교육·커리어 – 공매전문가란

공매, 5분 만에 핵심 이해하기

공매와 경매, 뭐가 다른가요?

많은 분들이 공매를 경매의 일종으로 생각합니다. 맞기도 하고 틀리기도 합니다.

경매는 법원이 진행합니다. 채무자의 재산을 국가 공권력으로 강제 매각하는 절차입니다.

공매는 종류가 훨씬 다양합니다.

• 압류공매: 세금 체납자의 재산을 세무서·지자체 등이 압류한 뒤 공권력으로 매각하는 법원 경매와 비슷한 공적 경매입니다.
  
• 신탁공매·파산공매·국유재산공매·공유재산공매는 이름은 공매지만, 압류공매와 법적 성격과 분석 방법이 다릅니다.
  그래서 공매를 공부하기 전에 먼저 압류공매, 신탁공매, 파산공매의 차이를 이해해야 합니다.
  → 공매 종류 완전정리 글이 도움이 되실 겁니다.

공매아재 한마디: 36년간 현장에서 보니 경매로 수익 내기가 점점 어려워졌습니다. 반면 공매, 특히 신탁공매와 파산공매는 아직도 남들이 모르는 기회가 숨어 있습니다.

왜 공매인가요?

경매 시장은 이미 포화 상태입니다. 인기 물건에는 수십 명이 몰리고 낙찰가는 감정가에 육박합니다.

공매는 다릅니다. 복잡한 공고문, 부가가치세, 면책조항 같은 낯선 개념들이 진입을 막습니다. 그 복잡함이 오히려 기회입니다. 공부한 사람만이 들어올 수 있는 시장이 공매입니다.

공매는 먼저 아는 사람이 가져갑니다. 지금 이 글을 읽는 당신이 그 사람이 될 수 있습니다.

공매 시작 3단계

1단계: 온비드 가입하기

공매를 처음 시작한다면 가장 먼저 익숙해져야 할 플랫폼은 온비드 입니다.

회원가입 후 네이버 인증서만 있으면 공동인증서 없이도 입찰할 수 있습니다. 스마트폰으로도 가능합니다.
가입 후 먼저 해볼 것: 검색창에 관심 지역 이름을 입력해 보세요. 어떤 물건들이 나오는지 구경만 해도 감이 옵니다.

자세히 보기 → 온비드 공매 시작하는 법 – 가입부터 물건검색 입찰까지

2단계: 공적서류 읽는 법 익히기

공매 투자에서 가장 먼저 보는 중심 서류는 등기사항전부증명서입니다.
여기에 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 전입세대열람확인서를 함께 확인해야 물건의 기본 구조가 보입니다.

권리분석의 중심서류: 등기사항전부증명서
현황분석의 기본서류: 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 전입세대열람확인서

이 서류들만 읽을 수 있으면 공매의 절반은 아는 겁니다.

자세히 보기 → 등기부등본 보는 법｜표제부·갑구·을구 차이와 날짜순 권리분석

3단계: 권리분석 기초 익히기

공매에서 가장 중요한 개념 하나, 바로 기준권리입니다.

기준권리가 될 수 있는 대표 권리는 압류, 가압류, 저당권, 근저당권, 담보가등기, 경매개시결정등기입니다. 여기에 일정한 요건을 갖춘 전세권이 추가될 수 있어, 실무에서는 기준권리 6+1이라고 설명합니다. 다만 예외가 있으므로 자세한 내용은 아래 글에서 확인하는 것이 좋습니다.

자세히 보기 → 기준권리 6+1, 이것만 알면 공매 권리분석 절반은 끝난다

• 기준권리보다 먼저 성립한 권리 → 낙찰자가 인수할 가능성이 있습니다.
• 기준권리보다 나중에 성립한 권리 → 원칙적으로 매각으로 소멸하는 방향으로 봅니다.

이것만 이해해도 초보 탈출입니다.

여기까지 이해되셨다면, 이제 혼자 보는 게 아니라 같이 보는 단계입니다.
공매아재아카데미 카페에서 무료 권리분석과 실전 사례를 함께 공부하세요.

공매 초보가 가장 많이 하는 실수 3가지

실수 1: 온비드 = 압류공매라고 착각

온비드에는 압류공매, 신탁공매, 파산공매, 국유재산공매 등이 뒤섞여 있습니다. 신탁공매는 부가가치세가 별도로 붙을 수 있습니다.
모르고 낙찰받으면 수백만~수천만원이 추가로 나갑니다.

공고문에 “부가가치세 별도”라는 문구가 있으면 건물 감정평가 비율만큼 10%를 추가로 계산해야 합니다.

실수 2: 임차인 확인 안 하고 입찰

선순위 임차인이 있는 물건은 낙찰자가 보증금을 떠안아야 할 수 있습니다. 전입세대 열람을 통해 임차인 존재 여부를 반드시 확인하고 대항력 여부를 분석해야 합니다.

대항력이란 임차인이 전입신고와 점유를 갖추면 낙찰자에게도 보증금을 요구할 수 있는 권리입니다.

실수 3: 현장 안 가고 입찰

서류만 보고 입찰했다가 현장에서 전혀 다른 상황을 마주하는 경우가 많습니다. 도로 접근성, 주변 혐오시설, 실제 건물 상태는 반드시 직접 확인해야 합니다.

이걸 한 번이라도 하면, 수익보다 손실이 먼저 옵니다.

이 글을 이해했다면, 이제 실전으로 들어올 차례입니다.

독학도 좋지만 시간이 아깝습니다. 필자도 멘토를 만나기 전까지 오랜 시간을 돌아왔습니다. 가장 후회 됩니다. 강의나 교육을 병행할 생각이라면 광고보다 먼저 강사의 실전 경험·커리큘럼·사후관리 구조를 확인해야 합니다. 구체적인 선택 기준은 좋은 공매 강의 고르는 기준 7가지에서 확인할 수 있습니다.

지금 바로 시작하세요

공매는 빨리 뛰어드는 사람이 아니라, 구조를 먼저 이해한 사람이 실수를 줄이는 시장입니다.
지금은 서두르기보다, 공매의 종류와 권리분석 흐름을 차근차근 익히는 것이 먼저입니다.

공매 입문자가 읽어야 할 순서

공매를 처음 시작하는 분들은 아무 글이나 먼저 읽으면 오히려 더 헷갈릴 수 있습니다.

그래서 먼저 공매 공부 순서 – 초보자가 처음 30일 동안 익혀야 할 5단계 글로 전체 학습 흐름을 잡은 뒤, 아래 글들을 순서대로 읽는 것이 좋습니다.

공매는 순서가 중요합니다. 먼저 공매와 경매의 차이를 이해하고, 공매 종류를 구분한 뒤, 온비드 사용법과 가격 판단 기준을 익히고, 마지막으로 권리분석과 임차인 분석으로 넘어가야 합니다. 실제 물건을 찾고 공고문을 확인한 뒤 입찰까지 이어지는 전체 실행 흐름은 공매 물건 찾기부터 입찰까지에서 한 번에 확인할 수 있습니다.

아래 순서대로 읽으면 공매의 큰 흐름이 자연스럽게 잡힙니다.

위 표는 공매 입문자가 따라가야 할 기본 순서입니다. 각 단계의 공부를 마친 뒤 실제 물건에 입찰하기 전에는 공매 입찰 전 체크리스트 7단계에서 공매 종류, 권리판단 기준일, 인수권리, 공고문 특약, 총비용과 최악의 상황까지 마지막으로 점검하세요.

처음부터 신탁공매나 파산공매의 고급 사례로 들어가면 용어와 구조가 복잡하게 느껴질 수 있습니다.
먼저 공매 종류와 온비드 사용법을 익히고, 감정가·유찰·낙찰가율·입찰보증금까지 이해한 뒤 권리분석으로 넘어가는 것이 안전합니다.

소액 공매로 처음 경험을 쌓는 순서

공매의 기본 흐름을 익혔다면 바로 큰 금액의 아파트나 상가에 들어갈 필요는 없습니다. 초보자에게는 소액 물건으로 공매 구조를 익히고, 권리분석과 현장조사 습관을 만드는 과정이 더 중요합니다.

소액 공매를 시작하는 현실적인 방법은 3천만 원이 없어도 됩니다 – 소액으로 공매 시작하는 현실적인 방법 글에서 먼저 확인할 수 있습니다.

그다음 단계로 토지 지분, 도로 지분, 파산공매 토지를 공부하고 싶다면 소액토지적금이란 – 100만 원으로 토지 등기필증을 모으는 공매아재식 투자법 글로 넘어가면 됩니다.

다만 소액이라고 해서 위험이 없는 것은 아닙니다. 작은 금액의 물건일수록 등기비용, 농취증, 공유자 관계, 진입로, 매도 가능성을 더 꼼꼼히 확인해야 합니다.

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공매아재 권경욱
한국공매인협회장 | 공매전문가 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV
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※ 본 글은 필자의 36년간 공매 실무 경험과 법률 해석을 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 구체적인 투자 판단과 법률적 의사결정은 반드시 해당 분야 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. 본 글의 내용으로 발생한 투자 결과에 대해 필자는 법적 책임을 지지 않습니다.
최종 확인 일자: 2026-07-16 (사이트 최상위 학습 허브 개편)