공매 배분표 보는 법 – 낙찰자가 인수할 보증금 계산 순서

등기부만 보고 인수할 권리가 없다고 판단했는데, 실제 배분순서를 계산해 보니 대항력 있는 임차인의 보증금 일부가 배분되지 않는 경우가 있습니다.

공매 권리분석 전체 흐름은 공매 권리분석이란 허브에서 먼저 확인하시면 이해가 훨씬 쉽습니다.

이 미배분액은 낙찰자가 인수해야 할 몫으로 남습니다. 필자는 이런 상담을 정말 많이 받았습니다.

이 글에서는 공매 배분표를 실제로 어떻게 읽고, 낙찰자가 인수할 보증금을 계산하는 순서를 정리해 드리겠습니다.

배분표를 계산하기 전에 먼저 확정해야 할 것이 있습니다. 등기부에 채권자가 여러 명 있어도 전부가 배분 대상이 되는 것은 아니며, 그중 누가 배분 자격을 갖고 누가 배분요구를 해야 하는지부터 가려야 배분표 작성이 의미를 갖습니다. 배분 참가자를 확정하는 기준은 경매·압류공매 권리분석｜누가 배당·배분받을 자격이 있을까?에서 먼저 확인하시기 바랍니다.

공매 배분표를 입찰 전에 계산해야 하는 이유

많은 초보 투자자들이 등기부등본에 적힌 날짜 순서대로 돈이 나간다고 생각합니다.

하지만 실제 공매 배분 절차는 그렇게 단순하지 않습니다. 등기부에 나오는 권리 설정일과 실제 배당순위를 결정하는 기준일이 서로 다른 경우가 훨씬 많기 때문입니다.

낙찰자가 정말 확인해야 할 것은 다른 채권자가 얼마를 받아가는지가 아니라, 대항력 있는 임차인의 보증금 중 얼마가 배분되지 않고 남는가입니다.

그 미배분액이 곧 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액이기 때문입니다.

권리순위표와 배분순위표는 무엇이 다른가

필자는 이 문제를 권리순위 테이블과 배당순위 테이블을 나눠서 보는 방식으로 정리합니다. 두 표를 하나로 섞어서 보면 반드시 실수가 생깁니다.

첫 번째 표는 권리순위 테이블입니다. 이 표는 낙찰 이후 어떤 권리가 소멸하고 어떤 권리를 낙찰자가 인수해야 하는지를 결정합니다.

기준권리 6+1을 기준으로, 임차인의 대항력 발생 시점과 근저당권 등 물권의 등기 설정일을 비교해 순서를 정합니다.

여기서 정확히 짚어야 할 부분이 있습니다. 임차인의 대항력은 확정일자로 취득하는 것이 아닙니다.

주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 0시부터 대항력이 발생합니다.

확정일자는 대항력과는 별개로, 배당에서 우선변제를 받기 위한 요건입니다. 주택임대차보호법도 대항력과 우선변제권을 서로 다른 조항으로 규정하고 있습니다.

두 번째 표는 배당순위 테이블입니다. 이 표는 낙찰대금을 누가 먼저 받아가는지를 결정합니다. 임차인의 우선변제권은 확정일자 날짜 하나만으로 정해지지 않습니다.

대항요건(인도+전입)과 확정일자를 모두 갖춘 시점을 기준으로, 근저당권 등 담보권의 설정일이나 조세채권의 법정기일과 비교해 순서가 매겨집니다.

여기에 당해세처럼 별도의 우선순위 규정이 적용되는 세목까지 겹치면 배당순위는 등기부 순서와 완전히 달라질 수 있습니다.

배분순서를 정할 때 비교하는 기준일

배분표를 계산할 때 채권 종류별로 비교 기준이 다르다는 점을 반드시 구분해야 합니다.

• 임차인의 우선변제권 – 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 시점(효력 발생일)
• 조세채권 – 세목별 법정기일
• 4대 보험료 등 우선징수 공과금 – 각 채권의 납부기한
• 근저당권 등 담보물권 – 등기 설정일

조세채권은 법정기일을, 국민연금·건강보험료·고용보험료·산재보험료 등은 각 법률에 따른 납부기한을 기준으로 담보권·임차인의 우선변제권과 순위를 비교합니다. 이 두 용어를 섞어 쓰면 실제 배분표 계산에서 순서를 잘못 매길 수 있습니다. 

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실제 숫자로 보는 배분표 계산 5단계

다가구주택 물건 하나를 예로 들어 계산 순서를 따라가 보겠습니다.

아래 사례의 날짜와 권리 구도는 『공매의 통찰』에 실린 실제 시뮬레이션 사례를 기준으로 하되, 금액은 계산 방식을 보여드리기 위해 임의로 설정한 가상의 예시 금액이며 실제 사례의 채권액이 아님을 먼저 밝혀 둡니다.

계산 구조를 단순하게 보여드리기 위해 이 사례에서는 체납처분비 외에 임금채권 등 별도의 최우선채권은 없고, 두 임차인 모두 소액임차인 최우선변제 대상이 아닌 것으로 가정합니다.

조세채권 1,200만원은 전액 동일한 법정기일을 가진 것으로 가정하며, 임차인들은 필요한 공매 배분요구 절차를 마친 상태로 보겠습니다.

• 근저당권 – 등기일 2020.3.2 (기준권리)
• 압류(조세채권) – 법정기일 2019.10.11, 등기일 2020.8.15
• 임차인 A – 주택 인도 및 전입 2020.1.2 / 확정일자 2020.1.2 → 대항력 및 우선변제권 기준일 2020.1.3
• 임차인 B – 주택 인도 및 전입 2021.3.15 / 확정일자 2021.2.15 → 대항요건을 나중에 갖췄으므로 우선변제권 기준일 2021.3.16

권리순위 테이블로 보면 기준권리는 근저당권(2020.3.2)이고, 임차인 A는 이보다 앞선 시점에 대항력을 갖춰 인수 대상, 압류와 임차인 B, 공매기입등기는 소멸 대상으로 정리됩니다.

그런데 배당순위 테이블은 다릅니다. 조세채권의 법정기일(2019.10.11)이 임차인 A의 우선변제권 효력일(2020.1.3)보다 앞서기 때문에, 조세채권이 먼저 배분받고 그다음 임차인 A가 배분받는 순서가 됩니다.

아래는 이 순서에 따라 가상의 금액을 넣어 계산해 본 표입니다.

가정한 낙찰가는 2억원입니다. 여기서 체납처분비 200만원과 조세채권 1,200만원이 먼저 빠지고 나면 남는 재원은 1억 8,600만원입니다. 임차인 A는 보증금 2억원 중 1억 8,600만원만 배분받고, 1,400만원은 배분받지 못합니다.

임차인 A는 근저당권보다 먼저 대항력을 갖춘 선순위 임차인이므로, 이 미배분액 1,400만원이 바로 낙찰자가 인수해야 할 금액이 됩니다.

반면 근저당권자와 후순위 임차인 B의 미배분액은 낙찰자가 인수하는 채무가 아닙니다. 해당 채권자가 채무자나 종전 임대인에게 별도로 청구할 수 있는지는 각 채권관계에 따라 판단해야 합니다.

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대항력 있는 임차인의 미배분액 계산

정리하면, 낙찰자가 인수해야 할 금액을 계산하는 공식은 다음과 같습니다.

선순위 대항력을 유지하는 임차인의 보증금 − 실제 배분액 = 낙찰자가 인수할 수 있는 보증금 잔액

다만 임차인의 대항력 유지 여부, 점유 상태, 배분요구, 임대차 승계나 포기 합의 등 개별 사정에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.

이 공식이 성립하려면 먼저 그 임차인이 대항력을 갖췄는지(권리순위 테이블), 그다음 그 임차인이 배당에서 몇 번째 순위인지(배당순위 테이블)를 따로 확인해야 합니다.

대항력이 없는 임차인의 미배분액은 임차인 본인이 별도로 회수를 시도할 수 있는 채권일 뿐, 낙찰자와는 무관하다는 점도 함께 기억해야 합니다.

이 계산 공식을 실제 물건에 적용하는 구체적인 판단 기준은 대항력 있는 임차인, 낙찰자가 보증금을 인수하는 경우 글에서 사례와 함께 이어서 확인하실 수 있습니다.

배분표 작성 시 자주 하는 실수 3가지

• 확정일자를 ‘날짜’ 자체로만 판단하는 실수 – 우선변제권은 대항요건(인도+전입)과 확정일자를 모두 갖춘 시점부터 효력이 발생합니다. 확정일자가 아무리 빨라도 전입이 늦으면 효력 발생일도 늦어집니다.
• 조세채권을 총액으로만 확인하는 실수 – 공매재산명세서에 표시된 조세채권 총액을 그대로 배당순위 계산에 넣으면 안 됩니다. 세목마다 법정기일이 다르기 때문에 개별로 나눠 확인해야 합니다.
• 4대 보험료를 조세채권과 같은 기준(법정기일)으로 계산하는 실수 – 4대 보험료 등 우선징수 공과금은 법정기일이 아니라 각 채권의 납부기한을 기준으로 비교해야 합니다.

배분계산서 원안과 배분이의

캠코가 대행하는 압류재산 공매에서는 체납처분기관과 캠코의 절차에 따라 배분계산서 원안이 마련되고 배분기일이 진행됩니다.

배분계산서 원안은 배분기일 7일 전까지 갖춰 두도록 규정되어 있으며, 이해관계인은 이를 열람해 계산 근거를 확인할 수 있습니다.

이견이 있는 경우 배분기일이 끝나기 전까지 자기 채권과 관계되는 범위에서 이의를 제기할 수 있습니다. 이 글에서는 배분표 계산 원리에 초점을 두므로, 배분이의의 구체적인 절차와 대응은 개별 사건의 진행 단계와 이해관계에 따라 별도로 확인해야 합니다.

핵심 정리

• 낙찰자가 확인해야 할 것은 다른 채권자의 배당액이 아니라, 대항력 있는 임차인의 미배분 보증금입니다.
• 대항력은 인도+전입 다음 날 발생하고, 확정일자는 우선변제권(배당) 요건입니다. 둘을 같은 개념으로 섞으면 안 됩니다.
• 임차인의 배당 기준일은 대항요건과 확정일자를 모두 갖춘 효력 발생일입니다.
• 조세채권은 법정기일, 4대 보험료 등은 납부기한을 기준으로 순위를 비교합니다.
• 대항력 있는 임차인의 미배분 보증금만 낙찰자의 인수 부담이 되며, 근저당권자·대항력 없는 임차인의 미배분액은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

공매아재 한마디

필자는 공매를 시작한 지 10년이 다 되어갈 때까지도 이 두 개의 표를 명확히 구분하지 못해 안개 속을 헤매는 기분이었습니다.

배분표는 눈에 보이는 등기부 순서와는 전혀 다른 논리로 움직입니다.

이 원리 하나만 제대로 이해해도 공매 권리분석의 절반은 끝났다고 봐도 좋습니다.

필자의 경공매 이력과 활동 내역은 공매아재 권경욱 소개 페이지에서 확인할 수 있습니다.

자주 묻는 질문

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작성: 공매아재 권경욱
한국공매인협회장 | 공매전문가 | 공인중개사 | 신용관리사
공매아재TV: https://www.youtube.com/@GongMaeTV
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※ 본 글은 필자의 36년간 공매 실무 경험과 법률 해석을 바탕으로 작성된 정보 제공용 자료입니다. 구체적인 투자 판단과 법률적 의사결정은 반드시 해당 분야 전문가의 자문을 구하시기 바랍니다. 본 글의 내용으로 발생한 투자 결과에 대해 필자는 법적 책임을 지지 않습니다.
최종 확인 일자: 2026-07-20